Intrarea în vigoare a noului Cod al amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor, la 25 august 2026, poate avea efecte nu doar asupra modului în care sunt autorizate proiectele imobiliare, ci și asupra felului în care este stabilită valoarea terenurilor. Unul dintre criteriile care ar putea cântări tot mai mult în tranzacții este gradul de certitudine privind ceea ce poate fi construit pe un teren și timpul necesar pentru dezvoltarea acestuia.
Noul Cod al Urbanismului schimbă modul în care sunt evaluate terenurile
Potrivit NAI Romania, în anumite situații, diferența de valoare dintre două terenuri comparabile poate ajunge orientativ la 10-20%, iar în cazuri particulare chiar mai mult. Această diferență nu reprezintă o regulă generală sau o creștere automată a prețului, ci reflectă valoarea economică a timpului economisit și a riscului urbanistic redus.
Urbanismul clar poate deveni un avantaj economic
Pentru proprietarii unor terenuri cu regim urbanistic clar, avantajul poate fi relevant în momentul unei tranzacții. Un cumpărător sau un dezvoltator poate fi dispus să plătească mai mult pentru un teren atunci când știe de la început ce poate construi, în ce condiții și într-un interval de timp previzibil.
„Din perspectiva unui evaluator, cea mai importantă schimbare este că vom pune un preț tot mai mare pe certitudine. Până acum, în valoarea multor terenuri intra și speranța că, printr-un PUZ, se va putea construi mai mult în viitor. Cu noile reguli, diferența dintre ceea ce se poate construi astăzi și ceea ce doar sperăm că vom putea construi mâine va conta mult mai mult în preț. Pe scurt, piața va plăti mai mult pentru ceea ce este sigur și mai puțin pentru promisiuni.”, explică Andrei Botiș, CEO NAI Romania, MRICS, evaluator autorizat.
NAI Romania estimează că, în anumite zone și pentru terenuri cu adevărat comparabile, diferența dintre un teren cu regim urbanistic clar și unul a cărui dezvoltare depinde de proceduri viitoare poate ajunge orientativ la 10-20% din valoare. În anumite situații, diferența poate fi chiar mai mare, însă procentul nu poate fi aplicat mecanic tuturor proprietăților.
Valoarea concretă depinde de mai mulți factori, printre care amplasamentul, funcțiunea terenului, indicatorii urbanistici, durata procedurilor, costul capitalului și probabilitatea de obținere a reglementărilor dorite.
Cât poate însemna certitudinea în prețul unui teren
Impactul poate fi semnificativ atunci când este raportat la terenuri cu valori ridicate. De exemplu, la un teren evaluat în jurul valorii de 5 milioane de euro, o diferență de 10-20% ar reprezenta aproximativ 500.000-1.000.000 de euro.
Exemplul este unul orientativ și nu reprezintă o garanție de preț sau o regulă de evaluare. Scopul său este de a ilustra ordinul de mărime pe care îl poate avea, în anumite condiții, diferența dintre un teren cu dezvoltare mai previzibilă și unul asociat unui grad mai ridicat de incertitudine.
„Practic, proprietarul unui teren cu urbanism clar deține nu doar terenul, ci și timp economisit și risc eliminat. Dacă două terenuri similare permit aceeași dezvoltare, dar pentru unul investitorul poate începe proiectul imediat, iar pentru celălalt trebuie să aștepte doi sau trei ani fără certitudinea rezultatului, este firesc ca piața să le atribuie valori diferite. Aceasta este prima de certitudine despre care vorbim.”, spune Andrei Botiș, CEO NAI Romania, MRICS, evaluator autorizat.
De ce timpul și riscul influențează valoarea
Pentru un dezvoltator, perioada dintre achiziția terenului și momentul în care poate începe efectiv proiectul reprezintă un factor important în calcularea investiției. Un teren care poate fi construit abia după doi sau trei ani poate presupune capital blocat, costuri de finanțare, cheltuieli administrative și riscul ca proiectul inițial să nu poată fi realizat în forma anticipată.
În cazul unui teren cu reguli urbanistice clare, investitorul își poate calcula mai precis costurile și veniturile potențiale. Poate estima mai bine durata proiectului și poate lua decizii de finanțare cu un grad mai redus de incertitudine.
Din această perspectivă, urbanismul clar poate însemna trei avantaje pentru investitor: mai puțin timp pierdut, mai puține necunoscute și un risc financiar mai redus. Toate aceste elemente pot avea o reflectare în prețul pe care cumpărătorul este dispus să îl ofere.
Terenurile cu potențial incert, analizate diferit
În ultimii ani, în special în București și în marile orașe, valoarea unor terenuri a fost influențată și de perspectiva obținerii unor condiții de construire mai favorabile în viitor. În procesul de negociere putea conta nu doar ceea ce era posibil la momentul respectiv, ci și ceea ce proprietarul sau cumpărătorul estima că ar putea fi obținut ulterior printr-un PUZ sau prin alte documentații urbanistice.
Noul cadru legislativ poate determina piața să acorde o atenție mai mare edificabilului cert. Astfel, două terenuri cu suprafețe și amplasamente similare ar putea avea valori diferite dacă unul beneficiază de reguli urbanistice clare, în timp ce celălalt presupune proceduri suplimentare și un rezultat incert.
Această diferențiere poate deveni relevantă atât pentru proprietarii care vor să vândă, cât și pentru investitorii care analizează oportunități de achiziție.
Ce se poate întâmpla cu prețurile locuințelor
Efectul noului Cod asupra prețurilor locuințelor nu poate fi estimat printr-o simplă creștere procentuală. Potrivit NAI Romania, un factor important va fi modul în care piața și administrația se adaptează noilor reguli și impactul acestora asupra ritmului de dezvoltare a proiectelor.
Dacă perioada de tranziție sau noile proceduri întârzie proiectele și pe piață ajung mai puține locuințe noi, în condițiile menținerii cererii, presiunea asupra prețurilor poate crește. Pe de altă parte, eventualele costuri suplimentare nu se transferă automat și integral către cumpărătorul final. Acestea pot fi distribuite între prețul terenului, marja dezvoltatorului și prețul locuinței, în funcție de condițiile concrete ale pieței.
„Nu cred că întrebarea principală este dacă noul Cod va scumpi apartamentele cu 2%, 5% sau 10%. Mult mai important este ce se va întâmpla cu oferta. Dacă proiectele sunt amânate și pe piață ajung mai puține locuințe, în timp ce cererea rămâne aceeași, presiunea asupra prețurilor este firească. Dacă însă noile reguli aduc mai multă claritate și termene mai predictibile, dezvoltatorii își vor putea calcula mai bine investițiile, iar acest lucru este sănătos pentru întreaga piață.”, afirmă Andrei Botiș, CEO NAI Romania.
Potențialul nu dispare, dar certitudinea poate conta mai mult
Intrarea în vigoare a noului Cod nu înseamnă că terenurile cu potențial de dezvoltare își pierd automat valoarea. Diferența este că piața ar putea acorda o importanță mai mare distincției dintre ceea ce poate fi realizat în prezent și ceea ce ar putea deveni posibil în viitor.
Pentru proprietari, documentația urbanistică, claritatea indicatorilor și stadiul în care se află un teren din perspectiva dezvoltării pot deveni elemente mai importante în negocierea prețului. Pentru cumpărători și dezvoltatori, analiza riscului urbanistic poate avea un rol mai mare în procesul de achiziție.
„În imobiliare, locația rămâne esențială, dar noul Cod aduce în prim-plan un al doilea criteriu: certitudinea. Un teren bun nu va mai fi doar un teren bine amplasat, ci un teren pe care investitorul știe de la început ce poate construi, în cât timp și cu ce costuri. Proprietarii care au această claritate pot fi printre beneficiarii direcți ai noii realități urbanistice.”, mai spune Andrei Botiș, CEO NAI Romania.
În acest context, piața terenurilor ar putea ajunge să diferențieze mai clar valoarea potențialului de valoarea certitudinii. Locația și posibilitățile de dezvoltare rămân importante, însă timpul necesar pentru valorificarea unui teren și riscurile asociate procesului urbanistic pot cântări tot mai mult în deciziile de investiții.
